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住宅ローンで生活が苦しい方
１ 次のような方は、早期に弁護士にご相談ください
・収入が減り、ローンを支払える見込みがない
・ローンの厳しい取立てで困っている
・競売の通知が来てしまった
住宅ローンで生活が苦しい方は、早期に弁護士にご相談ください。当事務所では、マイホームを守るために最適な解決策を提案いたします。
住宅ローンの延滞・滞納対策が遅れれば、家を失ってしまうことになります。
また、住宅ローンを返済するために、更に借金を膨らませてしまう、親族に援助してもらうなどの方法をとられる方もいらっしゃいます。しかし、これでは、問題の先送りであり、さらに、周囲に迷惑をかけることになってしまいます。
手遅れになる前に弁護士に相談し、正確な借金額と財産額を把握し、家計全体の収支バランスや将来の収支の見込み等を考慮して、最適な対処法を検討しましょう。
２ 住宅ローン返済が不可能になった場合の二つの選択肢
住宅ローンが返済不能になった場合、大きく分けて
・住宅を手放して（売却等）債務整理をする方法
の２つの選択肢があります。
どちらの方法が適しているかを判断するためには、一人で悩まず、早期に弁護士にご相談ください。
（１） 住宅を維持して債務整理をする場合
住宅を維持して債務整理をする場合は、「住宅資金特別条項を利用した個人再生手続」がお勧めです。この手続により、借金が高額であっても、一定の場合には、住宅を維持しながら借金を整理することが可能です。「住宅資金特別条項」を定めるには、まず、個人再生の一般的要件を満たすこと、次に、以下のような要件を満たしていることが必要です。
① 「住宅ローン債権」の要件（民事再生法１９６条１項ないし３項）
「住宅」（共有でもよい。自己居住用建物。住宅兼店舗でも住宅の床面積が２分の１以上あればよい。）の建設・購入・増改築資金（敷地や借地権取得費用を含む）で分割ローン、その他ローン債権か保証会社の求償権担保の抵当権が「住宅」に設定されている場合であること。
② 住宅ローンの保証人などが住宅資金貸付債権を代位取得していないこと（民事再生法１９８条１項）。
住宅ローンの保証人などが住宅資金貸付債権を代位弁済により取得していないこと（なお、④参照。）。
③ 住宅やその敷地などの上に他に担保権がないこと（民事再生法１９８条１項但書）。
住宅の上に住宅ローン債権を担保するための抵当権以外の民事再生法５３条１項に規定する担保権（仮登記にとどまる抵当権を含む）が.ないこと。住宅ローン債権を担保するための抵当権が住宅以外の不動産にも設定されている場合においては、当該不動産に後順位の民事再生法５３条１項に規定する担保権がないこと。
④ 保証会社が代位弁済している場合の要件（民事再生法１９８条２項）
延滞により保証会社が代位弁済している場合には、代位弁済から６か月以内の民事再生手続開始の申立てであること。
⑤ 住宅ローン債権者が複数いる場合の要件（民事再生法１９８条３項）
数人が住宅資金貸付債権を有するときは、その全員を対象として住宅資金特別条項を定めること。
（２） 住宅を手放して債務整理をする方法
住宅を手放して債務整理をする場合は、①第三者に任意売却や競売などで住宅を売り、残債務を減らして残債務を返済する交渉をする方法や、②破産の申立てという手法が主となります。
①の方法をとる場合、第三者に住宅を売却することになりますが、その際、「任意売却」と「競売」という2種類の方法が主となります。
「任意売却」と「競売」には売却価格や残債務の支払方法、自宅の明渡し方法や引っ越しに関することなどに違いがあり、競売と比較して任意売却の方に大きなメリットがあります。
３ 任意売却
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関（又は保証会社）は最終的に担保不動産の競売を申立てます。ローンの返済が滞ってしまってから何も対策をしなければ、不動産が競売にかけられてしまいます。そうなる前に、任意売却による債務の減額も検討すべきです。
任意売却とは、債権者（担保権者）との合意に基づいて不動産を売却することです。その際、債権者の同意を得て担保権も抹消します。
任意売却の代金で住宅ローンを完済できれば問題はありませんが、完済できないことが多く、その場合には債務が残ります。
任意売却を行うことは、金融機関にとって、競売で売却するよりも、融資金の回収を多く見込めるなどのメリットがあります。また、債務者にとっても、不動産売却後の返済について柔軟に対応してもらえるなどのメリットがあります。
４ 競売通知が来たら
競売とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関などの債権者が担保不動産について裁判所に売却を申立て、裁判所がその不動産を売却する手続です。
競売物件は裁判所に選任された評価人が評価を行い、売却基準価額が決まります。
売却基準価額は、この価額からその２割に相当する額を控除した価額以上での買受け申出を認めるという価額です。
競売で落札される価格は、市場価格の５～７割程度となることがほとんどです。競売で住宅を売却された後も、残債務の支払義務は継続しますので、競売では、任意売却に比べて多くの債務が残ってしまうことになります。
５ 競売の流れ
（１）不動産競売申立て
（２）競売開始決定・差押え
（３）現況調査，評価
（４）現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
（５）売却基準価格決定
（６）入札期間決定・公告
（７）期間入札の実施
（８）開札・買受人（競落人）決定
（９）売却許可決定
（10）代金納付
（11）配当，引渡命令
競売開始の決定から期間入札開始まで、通常４～５か月の期間があります。その間に、親族などが任意売却で不動産を買取る見込みが立ったなどの場合、債権者に競売取下げを依頼することがあります。その場合には、開札期日の前日までに代金決済が終了する見込みがなければ、債権者は任意売却での競売取下げには応じないのが通常です。
また、保証会社が代位弁済ときの住宅資金特別条項付個人再生申立てについても、代位弁済日から６ヶ月以内の民事再生手続開始の申立てが必要です。
現在、住宅について、競売開始が決定してしまっている方、競売にかかってしまいそうな方は、お早めにご相談ください。
